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Ciudad: por la pandemia, cuánto vale hoy el metro cuadrado de tu departamento

Por: Rosalía Costantino
07 de octubre de 2020

Los precios cayeron 14% en agosto respecto del mismo mes del año pasado. Es la baja más pronunciada en los últimos 15 años. Los alquileres, en cambio, treparon 20% sólo en los últimos 3 meses.

El mercado inmobiliario de compraventa de inmuebles está prácticamente paralizado en todo el país desde hace un año. Con la primera crisis cambiaria de 2018, las ventas de propietaria se frenaron bruscamente y llegaron a su pico en este 2020 producto del tercer año consecutivo de recesión en el que está sumido el país más la pandemia de coronavirus global.

Así las cosas, en la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, las ventas cayeron en agosto un 13,8% respecto de agosto de 2019. Es la baja más pronunciada al menos desde 2005, período que viene relevando la consultora especializada en el sector Reporte Inmobiliario.

Hoy el promedio del metro cuadrado en capital Federal es de US$2.011, cuando el año pasado era de US$2.334. La anterior reducción del valor de las propiedades se había dado en 2014 cuando cayó el metro cuadrado de los US$1.824 en agosto de 2013 a US$1.694 al año siguiente, es decir, una merma del 7%, la mitad de la caída actual.

Esto se debe a que hay una sobreoferta de inmuebles porteños en venta y, del otro lado, no hay demanda, dada la crisis socioeconómica que vive el país, afirman los corredores inmobiliarios.

CUÁNTO VALE EL METRO CUADRADO, SEGÚN LOS BARRIOS

De acuerdo al relevamiento de Reporte Inmobiliario, el barrio más económico para vivir es La Boca, con US$1.370 el precio del metro cuadrado en agosto último, pero teniendo precios máximos de US$1.845 sobre un departamento de 2 o 3 ambientes usado en buen estado.

Le sigue Constitución con US$1.400 promedio el metro cuadrado y Nueva Pompeya, con US$1.485. Los barrios más elegidos en los últimos años y que solían ser más económicos vieron encarecerse bastante sus precios y hoy el metro cuadrado en Villa Crespo ronda los US$2.205, en Chacarita US$2.120 y en Villa Urquiza US$2.245.

En la otra punta, como siempre, la lidera Puerto Madero con un promedio del metro cuadrado de US$5.876. Detrás están Recoleta y Retiro con US$2.940 promedio pero tocando máximos de US$3.665.

En Palermo la media es de US$2.790, pero se venden departamentos usados de 3 ambientes por hasta US$3.635 el m2. En Barrio Norte pasa algo similar: US$2.820 precio promedio y US$3.725, valor máximo. Detrás está Belgrano R, con una media de US$2.540 el m2 y un techo de US$3.275.

precio metro cuadrado por barrio ciudad
precio metro cuadrado por barrio ciudad

¿Y LOS ALQUILERES?

El 40% de la población de la Ciudad sigue alquilando y cada vez con menos posibilidades de comprar la casa propia debido a la brutal pérdida del poder adquisitivo: 16% en la era de Mauricio Macri, y ante la nula oferta de créditos hipotecarios. Sólo hubo en los últimos años los créditos UVA, con unos 105 mil acreedores, que hoy viven un calvario porque su capital casi se triplicó en 3 años (208% de aumento) al igual que las cuotas y la deuda se torna eterna, sin un escenario de fin del contrato visible.

Así las cosas, y en medio de la nueva Ley de Alquileres -actualización anual por un índice que difundirá el BCRA y un año más el plazo de los contratos-, los valores de renta de los departamentos en la Ciudad se dispararon un 20% en apenas tres meses, es decir, desde junio a fines de agosto, según un reporte del sitio de venta y alquileres Zonaprop.

En tanto, otro relevamiento de Mercado Libre da cuenta de un alza del 45% del precio de los alquileres en el tercer trimestre de este año (julio, agosto y septiembre) versus el mismo trimestre de 2019.

A la escalada de los precios de alquiler se le suma otro flagelo para el 1,1 millón de porteños (el 40% de la población de CBA) que alquila una vivienda: el retiro de las unidades que se ofertaban en alquiler por la incertidumbre respecto al coeficiente de indexación, el congelamiento de los precios y el rechazo a los contratos anuales, entre otros factores que afirman los propietarios que rechazan la norma.

De acuerdo con el índice de oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires que elabora Maure Inmobiliaria, y que publicó el diario La Nación, en agosto el volumen ofertado en ese portal cayó un 14% interanual, mientras que en el sitio Argenprop la caída fue del 24%.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sostuvo en diálogo con este portal que "actualmente se pide bastante más de alquiler por el contexto" y aclaró que se trata por "la nueva ley y la extensión del decreto que congela las rentas hasta fines de enero".

"Todo esto imposibilita aumentar los contratos vigentes y además no hay instancia de desalojo. Así, creció la incertidumbre y el riesgo para el propietario, que se protege vía precios o bien por una caída de la oferta de departamentos en alquiler, algo que en ningún caso es favorable para el inquilino", evaluó.