Construir o comprar: con el m2 arriba de u$s 2.000, explican por qué conviene una casa usada

Niveles récord

Los registros de fines de octubre ubicaron los costos muy por encima del máximo alcanzado en 2018, un dato que generó preocupación entre constructores, propietarios con obras en marcha y desarrolladores de loteos abiertos y cerrados, en un contexto de menor demanda.

Gómez Picasso recordó que esta situación resultó previsible. Meses atrás, advirtió sobre la dificultad de fijar precios en un escenario atravesado por la evolución de la inflación en pesos y las cotizaciones del dólar oficial y el paralelo. Según explicó entonces, la única forma viable de iniciar una obra consistía en presupuestar en pesos y actualizar los valores mes a mes mediante un índice confiable, ya que fijar costos en dólares implicaba un riesgo difícil de cubrir.

Un ejercicio teórico refuerza ese diagnóstico. Para que el costo actual se ubicara en el promedio histórico registrado entre mayo de 2010 y noviembre de 2025 el tipo de cambio debería rondar los $3.370 por dólar.

Insumos caros

Consultado sobre la conveniencia de comprar una casa usada o construir desde cero en un barrio privado, Gómez Picasso afirmó que existen oportunidades de compra por debajo del costo de reposición. Además, señaló que el comprador evita un proceso que puede extenderse entre dos y tres años, desde la adquisición del lote hasta la finalización de la obra.

Sobre los rubros que más encarecen una obra nueva, explicó que el costo final depende del tipo de vivienda. Una casa austera puede construirse desde u$s1.500 por m2, pero la incorporación de diseño y materiales de calidad eleva fácilmente ese valor por encima de los u$s4.000 por m2. Identificó como error frecuente confiar en presupuestos alejados de la realidad, lo que suele derivar en conflictos con contratistas. En ese sentido, subrayó la importancia del acompañamiento profesional y sostuvo que, en construcción, el ahorro mal entendido suele pagarse con demoras y sobrecostos.

Según explicó, cuando los compradores comparan el valor de una propiedad terminada con el costo de construir la misma superficie, tienden a inclinarse por unidades listas para habitar.

Detalló que la demanda actual privilegia estilos modernos, con hormigón visto, planos horizontales, grandes ventanales, techos altos y vistas abiertas, en especial al agua. También destacó un cambio en el gusto del comprador argentino, hoy más sofisticado y con referencias a arquitectos de renombre.

Mercado inmobiliario del suburbano

Mabel Korn, de Korn Propiedades, coincidió en que, con costos de construcción superiores a u$s2.000 por m2 —y cercanos a u$s2.300–u$s2.500 por m2 en obras de calidad media-alta—, la decisión entre comprar o construir pasó a ser estratégica. En el contexto actual, consideró más conveniente la compra de casas usadas o seminuevas, ya que construir implica mayor exposición al riesgo, plazos extensos y desvíos de costos que pueden oscilar entre 10% y 25%, con obras que demandan entre 14 y 20 meses.

En muchos barrios privados, las casas usadas se compran por debajo del costo de reposición, lo que fortalece la opción de reventa.

Korn detalló que los rubros que más presionan el presupuesto son las aberturas, el hierro, el aluminio, los porcelanatos, los sanitarios y el equipamiento importado, junto con la mano de obra calificada y los costos indirectos. Identificó como errores frecuentes la subestimación de gastos y los cambios durante la obra, que suelen encarecer el resultado final.

Precios de referencia y demanda sostenida

En barrios consolidados de Nordelta, Korn mencionó valores orientativos para casas de alrededor de 400 m2. En El Golf y Los Castores, las cotizaciones oscilaron entre u$s1,1 millón y u$s1,7 millón, según lote y calidad. En El Yacht, el precio medio se aproximó a u$s1,85 millón, con valores por m2 en torno a u$s3.300–3.400. Propiedades premium con muelle o diseño especial superaron los u$s2,5 millones.

Dolores Otero Rossi, directora de la inmobiliaria Otero Rossi City Bell, señaló que resulta conveniente adquirir propiedades con buen precio y necesidad de mejoras, siempre que cuenten con buena distribución, orientación y luminosidad. Explicó que el costo de construir desde cero, sumado al costo de oportunidad, encarece tiempos y valores. Identificó como rubros más costosos el movimiento de suelo, las carpinterías, los sistemas de climatización, la mano de obra y los trámites municipales.

Previsibilidad frente a personalización

Diego Strauss, de SDM Estudio, sostuvo que, frente a los altos costos de edificar, la compra de propiedades terminadas ofrece un ahorro de hasta 25% respecto del costo de construcción, aunque aclaró que la diferencia depende del barrio y las características de cada unidad. Explicó que la previsibilidad financiera constituye la principal ventaja, ya que comprar permite pactar un precio cerrado y evitar la incertidumbre asociada a la inflación futura.

Desde el sector advirtieron, no obstante, que las viviendas listas para habitar comenzaron a ajustar sus valores para reflejar los altos costos de reposición.

Strauss reconoció que construir permite mayor personalización, pero remarcó que la ventaja central de una vivienda terminada radica en eliminar la incertidumbre de plazos y costos adicionales, además de permitir el uso inmediato. Concluyó: "La existencia de oportunidades en casas usadas, en especial en barrios con menor demanda o propiedades de mayor antigüedad, también tienta a la demanda que elige mudarse a una casa cerca del verde".