Propiedades: a estrenar o en pozo, ¿qué conviene más?

Esta situación responde a que muchas de esas viviendas listas para habitar fueron construidas entre 2022 y 2024 bajo condiciones distintas, con costos por metro cuadrado que oscilaban entre u$s700 y u$s1.000. Hoy, ese mismo costo no baja de u$s1.500 por m2, lo que genera una ventaja de precio relativa para el comprador final.

Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, planteó una cuestión central: “Es un error comparar un departamento a estrenar con uno en pozo como si fueran lo mismo. Cuando comprás a estrenar, estás adquiriendo una propiedad; cuando entrás en pozo, compras la promesa de una. El que asume ese riesgo debería recibir una compensación”.

Comparativas y conveniencias

Según Zonaprop, por ejemplo, en Palermo el valor promedio del metro cuadrado en pozo es de u$s4.000, mientras que en unidades a estrenar ronda los u$s3.800. En Recoleta, los precios están en u$s3.650/m2 y u$s3.450/m2 respectivamente. En Belgrano, la relación es de u$s3.650/m2 en pozo contra u$s3.500/m2 en unidades terminadas.

Sofía D’Odorico, gerente de ventas de la inmobiliaria Carlos D’Odorico, coincidió en que hoy conviene optar por departamentos a estrenar. “El motivo es simple: en la compra en pozo, el precio no es cerrado. El valor final probablemente termine siendo más alto de lo que se especulaba. En cambio, quien accede a una unidad a estrenar tiene certeza y puede disponer de la propiedad desde el primer día”.

Para D’Odorico, el principal riesgo en el pozo es el ajuste de las cuotas por inflación y el desfasaje entre los costos y la evolución del tipo de cambio. “Se vieron casos de personas que terminaron pagando el doble de lo proyectado originalmente. Además, hay que sumar gastos que aparecen al momento de escriturar: impuesto de sellos completo para el comprador, fondo de reserva y alhajamiento, entre otros”, detalló.

Desde la desarrolladora Spazios, Nicolás Pulliti, director comercial de la compañía, explicó que la elección entre una propiedad terminada o en pozo depende del perfil del comprador. “El pozo permite ingresar con valores más bajos y pagar en cuotas. Pero el que accede a una unidad terminada necesita disponer de todo el dinero al momento de la compra”.

Costos ocultos

Consultado sobre los costos ocultos, señaló que las unidades a estrenar suelen tener comisiones de inmobiliaria y gastos de escritura más elevados. En el pozo, en cambio, muchos de esos costos se diluyen o se pagan en etapas. Añadió que, al momento de tomar posesión de una unidad con amenities, hay que abonar un 1,5% por concepto de alhajamiento, un fondo destinado a equipar espacios comunes.

Respecto al precio, Pulliti precisó que en la preventa inicial de un pozo, antes del inicio de obra, el valor puede ser entre 30% y 35% inferior al final. Una vez comenzada la construcción, ese descuento cae al 15% o 25%. Sin embargo, reconoció que hoy esas diferencias se achicaron, y en algunos casos incluso se revirtieron.

Sobre los riesgos, Magnin insistió en que el problema central es la incertidumbre. “No sabés cuánto vas a terminar pagando. Depende de variables como inflación, Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), tipo de cambio y poder adquisitivo. Es una apuesta, que puede salir bien o muy mal”, alertó.

D’Odorico aportó otro matiz: “A diferencia del usado, en la primera escritura de una unidad nueva, el comprador asume todos los impuestos. Esto se suma a otros costos como conexiones, fondo de reserva o reglamento de copropiedad”.

En pozo, por qué mantiene su atractivo

Pulliti destacó que el pozo sigue siendo atractivo para quienes no tienen la totalidad del capital y buscan ingresar al mercado de forma escalonada. En cambio, la unidad terminada es la opción preferida para quienes necesitan habitar de inmediato o priorizan la certeza de un precio fijo.

En términos generales, los tres especialistas coincidieron en que hoy las diferencias de precio entre pozo y a estrenar se redujeron al mínimo, y que en algunos barrios directamente se invirtió la relación histórica.

Valores

Zonas donde hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo, según Zonaprop, siempre por m2 promedio:

Mataderos: a estrenar u$s2.183 / en pozo u$s2.305.

Monserrat: a estrenar u$s3.169 / en pozo u$s3.424.

Monte Castro: a estrenar u$s2.152 / en pozo u$s2.416.

Núñez: a estrenar u$s3.419 / en pozo u$s4.046.

Palermo: a estrenar u$s3.833 / en pozo u$s3.999.

Parque Chacabuco: a estrenar u$s2.461 / en pozo u$s2.391.

Parque Chas: a estrenar u$s2.386 / en pozo u$s2.416.

Parque Patricios: a estrenar u$s2.182 / en pozo u$s2.677.

Puerto Madero: a estrenar u$s6.902 / en pozo u$s6.944.

Recoleta: a estrenar u$s3.461 / en pozo u$s3.649.

San Cristóbal: a estrenar u$s2.116 / en pozo u$s2.271.

San Nicolás: a estrenar u$s2.333 / en pozo u$s3.332.

San Telmo: a estrenar u$s2.676 / en pozo u$s3.553.

Santa Rita: a estrenar u$s2.188 / en pozo u$s2.213.

Villa Crespo: a estrenar u$s2.729 / en pozo u$s2.796.

Villa Luro: a estrenar u$s2.343 / en pozo u$s2.033.

Villa Pueyrredón: a estrenar u$s2.377 / en pozo u$s2.201.

Villa del Parque: a estrenar u$s2.417 / en pozo u$s2.398.

Este fenómeno obliga a los compradores a analizar con mayor profundidad cada opción y evaluar no solo el precio publicado, sino también los costos asociados.