A dos años de la derogación de la Ley de Alquileres, la situación de los inquilinos empeoró
Una de las primeras medidas de Javier Milei fue derogarla. Como consecuencia de ello, ahora hay contratos más cortos, aumentos más frecuentes y alquileres que se llevan más de la mitad de sus ingresos.
El 28 de diciembre de 2023, apenas 18 días después de asumir la presidencia de la Nación, Javier Milei derogó la Ley de Alquileres. Como si se tratara de una mala broma del Día de los Inocentes, el mandatario libertario aseguró que lo hizo "para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y (para que) alquilar no sea una odisea". Nada más alejado de la realidad. A poco más de dos años de aquella decisión la situación de los inquilinos está peor que nunca y el grado de indefensión es absoluto.
Así lo dejaron en evidencia los resultados de la última Encuesta Inquilina 2025 elaborada por la Universidad Nacional de San Martín (Unsam) que advierte que las condiciones de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) muestran un deterioro marcado en comparación con años anteriores, con contratos más cortos y aumentos más frecuentes como rasgos predominantes del mercado.
El informe advierte que la duración de los contratos de alquiler se concentró en plazos de dos años en luhar de los tres años que preveía la Ley de Alquileres. El 47% de los hogares inquilinos declaró tener contratos con esa extensión, mientras que solo el 18% cuenta con acuerdos de tres años, en su mayoría firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres. Esta situación otorga mayor incertidumbre sobre el futuro a los inquilinos.
En paralelo, un 17% alquila con contratos de un año o menos, y otro 17% indicó que no tiene un plazo total definido.
La reducción en la duración de los contratos se combina con un aumento en la frecuencia de los ajustes. Casi la mitad de los hogares inquilinos del AMBA, el 48%, enfrenta actualizaciones del precio del alquiler cada tres meses. A esto se suma un 21% con ajustes semestrales y un 15% con aumentos cuatrimestrales. De este modo, casi nueve de cada diez hogares tiene incrementos más de una vez al año, un nivel superior al registrado en relevamientos previos.
El estudio remarca que en 2022 seis de cada diez hogares tenían aumentos más de una vez al año, porcentaje que subió al 77% en 2024 y alcanzó casi el 90% en 2025. En ese contexto, el trabajo advierte que “se observa en particular la consolidación de los aumentos trimestrales, con casi la mitad de los hogares inquilinos en esta situación”.
Aumento de alquileres
En cuanto a los mecanismos de actualización, la mayoría de los contratos utiliza índices oficiales. El 34% se ajusta por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y el 33% por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, un 15% de los contratos no tiene un índice definido y otro 12% utiliza criterios distintos. El pago del alquiler en dólares aparece como un fenómeno marginal: solo el 3% de los hogares inquilinos del AMBA declaró abonar en esa moneda.
La encuesta también analiza el rol de las inmobiliarias, que intervienen en el 45% de las relaciones de alquiler relevadas. Cuando hay intermediación, las condiciones contractuales tienden a ser más homogéneas: el 68% de esos contratos tiene una duración de dos años y el 54% presenta aumentos trimestrales. Además, el 99% de los alquileres gestionados por inmobiliarias cuenta con un contrato por escrito.
Pero en el 80% de los casos en los que interviene una inmobiliaria, los honorarios son cobrados a la parte inquilina. En la Ciudad de Buenos Aires, esta práctica se registra en el 61% de los alquileres intermediados, pese a que la normativa vigente establece que la comisión debe ser afrontada por el propietario. Esta situación “agrega una carga inicial considerable al momento de ingresar a una vivienda”.
El deterioro de las condiciones contractuales se da en un contexto de creciente presión del alquiler sobre los ingresos. Entre 2024 y 2025, la proporción de hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler pasó del 38% al 57%. En sentido inverso, quienes destinan menos de un tercio de sus ingresos cayeron del 33% al 21%, alejándose de los estándares internacionales que recomiendan no superar ese umbral.
El 29% de los inquilinos además tuvo que endeudarse en el último año y entre quienes pidieron préstamos, el 77% lo hizo para poder pagar el alquiler. Además, solo el 14% logró ahorrar el mes previo a la encuesta.
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