Inversiones: a falta de dólares, buenas son las cocheras

Las restricciones impuestas para la compra de dólares y el sostenido crecimiento del parque automotor están generando un interés creciendo de los inversores en el negocio de las cocheras, tanto para uso particular como comercial.

Para captar a estos nuevos inversores, ya varias inmobiliarias lanzaron fideicomisos en pesos, que arrancan en los 120 mil pesos.

El presidente de Ecocheras, Alberto Súcari, indicó que "todo lo que es construcción está totalmente en pesos. El mercado se abrió a pequeños inversores pero también a grandes jugadores que tienen capital inmovilizado y no lo pueden dolarizar. Éstos últimos encuentran así una manera de no perder frente a la inflación".

En 2012, se patentaron en sólo en la Ciudad de Buenos Aires más de 130 mil autos cero kilómetros. "Todos esos coches tienen que guardarse o estacionarse en algún lado", aseguró Súcari, en diálogo con minutouno. Y añadió: "se requieren 3 millones de m2 para estacionarlos pero los pedidos de autorización para construir en el ámbito porteño sólo llega a 1,7 millones de m2, de los cuales el 80% corresponde a la construcción de viviendas".

El dato es ratificado por la consultora Reporte Inmobiliario: "la velocidad con la que aumenta el número de autos en la Ciudad queda lejos de ser absorbida por nuevos espacios de garaje, los cuales se incorporan en una mínima proporción.

Por eso, las cocheras fueron las que sufrieron los crecimientos de precios de venta más vertiginosos, con aumentos promedios según el barrio de entre un 40 y un 60% en los últimos tres años.

Estas cifras resultan altamente positivas para la industria automotriz pero también para la cadena inmobiliaria de la Ciudad, donde año tras año se acrecienta el déficit de cocheras.

La rentabilidad de este negocio puede llegar al 7% anual en pesos, mientras que la renta por el alquiler de departamentos –en relación entre el valor del inmueble y las mensualidades que el propietario logra percibir- no supera el 4 por ciento anual. Además, las cocheras tienen un mínimo gasto de mantenimiento.

Las opciones son dos: se puede invertir en cocheras particulares o en garaje comercial, participando de las ganancias del estacionamiento.

Las cocheras particulares para uso de sus propietarios o para alquilarlas y tener una renta mensual, con bajas expensas y gastos de mantenimiento, en tanto, pueden llegar a costar entre 88 y 157 mil pesos, al contado.

En el caso de los garajes comerciales, la inversión puede llegar a 170 mil pesos por una obra que esté a punto de concluirse, pagaderos 50 por ciento al contado más siete aportes mensuales que se ajustan por datos del INDEC.

El inversor aporta su cochera participando de las ganancias del estacionamiento. El fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales, y abona todos los gastos (expensas, servicios, personal y seguros)

También están entrando en el negocio los dueños de terrenos aptos para construir cocheras. "En lugar de recibir dólares, los propietarios permutan metros cuadrados por metros construidos, por cocheras construidas", señaló Súcari.

Cocheras usadas

El área de la Ciudad resulta ya difícil encontrar estacionamientos cubiertos de buena calidad y buenas condiciones de accesibilidad, ofertados a la venta por debajo de los 20.000 dólares, señaló Reporte Inmobiliario.

Por caso, en los nuevos edificios en construcción en un barrio de clase media típica como Almagro las cocheras se cotizan entre los 23.000 y los 25.000 dólares.

Dependiendo de sus características puntuales de localización y calidad de la propia plaza y del edificio donde se halle ubicada. El año anterior el rango más bajo de precios de cocheras se ubicaba en los 17.000 por lo que en el término de un año el piso de los valores de este tipo de estacionamientos se incrementó en algo más de un 35 %.

Dentro de este mismo barrio en aquellos emprendimientos que cuentan con listas de precios pesificadas los valores de oferta se ubican en un rango de entre los $ 135.000 y los $ 156.000.

En la cima de las cotizaciones de cocheras se ubica Puerto Madero, donde en los emprendimientos que se hallan actualmente en construcción o recientemente terminados con unidades aún en oferta el valor promedio de un espacio guardacoche es de 45.500 dólares de acuerdo al último relevamiento efectuado en diciembre pasado por esta consultora.

En ese barrio los valores de las cocheras se incrementaron en un 170 % desde el año 2005 duplicando el porcentaje de apreciación que tuvieron las unidades residenciales.

Datos claves

Hay 130 mil autos nuevos, sólo en la Ciudad de Buenos Aires. Si incorporamos el Gran Buenos Aires, tenemos que hablar de 277 mil.
Si quisiéramos estacionar los autos patentados en la ciudad, necesitamos más de 3 millones de metros cuadrados.
Si bien hay obras planificadas para crear espacios para estacionar, no se acercan a cubrir esta demanda.
Con la demanda de espacios que existe y una oferta que crece muy lenta, los precios para estacionar suben. Además de esto, las cocheras, como bien inmueble, se han revalorizado.
Esta situación genera para ciertos inversores y emprendedores una oportunidad.
Este negocio está abierto tanto para pequeños como grandes inversores.

Mariana Leiva.