Créditos hipotecarios para la clase media: montos y cómo acceder

Economía

Después de un año, la iniciativa presentada por el Ministerio de Economía tendrá impulso en el Congreso. Lo anunciará el presidente Alberto Fernández este miércoles.

En el marco del Día Internacional de la Construcción, el presidente Alberto Fernández y el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, participarán de un acto en el que anunciarán el tratamiento en diciembre en sesiones ordinarias de dos proyectos de Ley elaborados por el Ministerio de Economía en 2020 y que a principios de este año ingresaron a la Cámara baja.

Se trata, por un lado, de un fideicomiso para créditos hipotecarios dirigido a la clase media; y un segundo proyecto de incentivos tributarios para alentar la construcción ya sea con beneficios impositivos a la par de prorrogar el blanqueo que se puso en marcha este año para las construcciones en pozo.

Fuentes parlamentarias confirmaron a minutouno.com que este miércoles será el anuncio del tratamiento de ambas medidas en el Congreso, a un año de su elaboración por la cartera que conduce Martín Guzmán. El titular del sindicato de la UOCRA, Gerardo Martínez, confirmó meses atrás a este portal que trabajaban junto a Sergio Massa y Máximo Kirchner para darle impulso a los dos proyectos con el objeto de que sean tratados este año.

Antes de que concluya el 2021, las iniciativas tendrían al menos media sanción. El eje central es fortalecer la actividad de la construcción, uno de los principales sectores de la recuperación económica este año tras la pandemia, pero que aún está lejos de alcanzar su pico histórico de 450.000 empleos registrados.

Aún restan recuperar 74 mil puestos de trabajo registrados perdidos por la crisis del Covid-19, de los cuales muchos están vinculados a la construcción. Tras ello, también hay que generar al menos otros 206 mil empleos en relación de dependencia que se destruyeron en la era Macri.

CÓMO ES EL PROYECTO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

El Gobierno presentó a principios de 2021 en Diputados un proyecto de ley para cambiar el índice UVA -sólo inflación- por uno sobre salarios y que modifica las perspectivas a futuro de los actuales deudores y de quienes pretenden acceder a la vivienda propia ya edificada, a la construcción de una casa; para reformas o bien para cambiar el inmueble donde se habita por otro.

Es decir, los créditos se otorgarán en unidades Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER-inflación) y el Índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires (ICC) para el acreedor y en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) para el deudor (instrumentados por BCRA). Se darán créditos por hasta el 80% del monto de la vivienda a adquirir o construir. Las especificaciones saldrán reglamentadas una vez que el proyecto sea ley.

Para que los créditos puedan otorgarse, se dispone la creación a cargo de los bancos de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) que tendrá por objetivo compensar las diferencias que se produzcan en cada período de pago de las cuotas.

Ese fondo surgirá de la creación de una Sociedad Hipotecaria que administrará dicho fondo de modo de crear nuevos créditos hipotecarios con cobertura de la cuota ante descalces entre salarios e inflación para darle sustentabilidad al sistema.

El Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción estará compuesto por una porción de la cuota del crédito hipotecario, aportes de las entidades bancarias, con la misma rentabilidad que obtenga el fondo y un aporte inicial del Tesoro Nacional.

La propuesta del Gobierno apunta a "impulsar el crédito, la actividad, el empleo, los mercados financieros locales y reducir el déficit habitacional" sin dejar de resguardar el capital prestado y cubriendo eventuales descalces cuota/ingreso a lo largo de toda la vida del crédito.

En el programa no se comprometen recursos ni del Tesoro Nacional ni del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

1) SISTEMA DE COBERTURA Y PROMOCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

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Creación de la Sociedad Hipotecaria Argentina S.A.

Operatoria

Sistema solventado por:

  • Una porción de la cuota del crédito hipotecario.
  • Aportes de las entidades.
  • Con la misma rentabilidad que obtenga el fondo.
  • Aporte inicial del TN.

Intercambia flujos ajustados en base al CVS (preferidos por los deudores) con flujos ajustados en base al CER / ICC (preferidos por los bancos e inversores).

Integración

  • Aporte activo de los bancos que participen del mercado de crédito hipotecario entre 1% y 5% del valor residual de cada crédito hipotecario cubierto.
  • Aporte trimestral de los bancos que participen de hasta un máximo del 1,25% de la rentabilidad de los pasivos remunerados del BCRA del trimestre.
  • Una prima contenida en la cuota que deberá pagar el deudor hipotecario.

Nuevos Créditos hipotecarios cubiertos

Líneas

  • Construcción sobre terreno propio / a adquirir.
  • Adquisición o cambio de vivienda por una a estrenar (sólo primera escritura).
  • Refacción, ampliación o terminación.
  • Adquisición o cambio de vivienda única de ocupación permanente.

Acciones complementarias

  • Impulsar líneas de crédito con garantía tipo B (permite impulsar proyectos sin título perfecto).
  • Educación financiera permitirá al deudor comprender el mecanismo de ajuste y cuantificar los riesgos asociados.
  • Fomentar la colocación y descarga de hipotecas en el mercado de capitales para profundizar el mercado de créditos hipotecarios.

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2) PROYECTO DE LEY CON INCENTIVOS TRIBUTARIOS PARA LA CONSTRUCCIÓN

A la par de los créditos hipotecarios para la clase media, otro proyecto contempla una serie de incentivos para la construcción y acceder a una vivienda bajo el esquema conocido como "de pozo".

La iniciativa apunta a incentivar la reactivación económica enfocada en la actividad de la construcción, generadora de puestos de trabajo; movilizar ahorros hacia actividades de construcción; promover el rol del mercado de capitales para aplicar ahorro privado al financiamiento de la construcción; y canalizar financiamiento para inversiones que movilicen la actividad económica.

Beneficios en el impuesto sobre Bienes Personales

  • Exención del Impuesto sobre los Bienes Personales de las inversiones destinadas a la construcción de inmuebles nuevos durante dos años.
  • Crédito fiscal para computar contra el Impuesto sobre los Bienes Personales igual al 1% de las inversiones realizadas en construcción.

Diferimiento y ajustes al Impuesto a las Ganancias e Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles

  • Se propone adecuar el momento del pago de los tributos sobre las transacciones inmobiliarias (Impuesto a las Ganancias e Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, según corresponda), al momento de percibir los ingresos por la inversión.
  • Adecuar el monto imponible a su evolución en términos reales.

Régimen de Declaración voluntaria de activos que se apliquen a la construcción

  • A quienes declaren voluntariamente activos en moneda nacional o extranjera y los destinen a obras nuevas en el marco de la ley:
  • Se le cobrará un único impuesto (con alícuota creciente en el tiempo) y se les otorga un “bloqueo fiscal” respecto a lo que pudiera corresponder por esos fondos.
  • Beneficios en acciones judiciales y administrativas.
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