El ránking de los barrios económicos para comprar un departamento a estrenar

• En Palermo, los emprendimientos en construcción piden en promedio u$s4.000 por m2, frente a los u$s3.800 por m2 que se solicitan por un inmueble nuevo ya terminado.
• En Recoleta, la diferencia es de u$s3.650 por m2 frente a u$s3.450 por m2.
• En Belgrano, de u$s3.650 por m2 frente a u$s3.500 por m2.
• En Coghlan, de u$s2.975 frente a u$s2.800 por m2.
• En Villa Devoto, de u$s3.018 por m2 frente a u$s2.808 por m2.
• En Villa Urquiza, de u$s2.998 por m2 frente a u$s2.864 por m2.
• En Monserrat, de u$s3.424 por m2 frente a u$s3.169 por m2.
• En Agronomía, de u$s2.447 por m2 frente a u$s2.298 por m2.
• En Monte Castro, de u$s2.416 frente a u$s2.152 por m2.
• En Parque Patricios, de Parque Patricios u$s2.677 por m2 frente a u$s2.182 por m2.

"Es un error comparar pozo con a estrenar como si fueran lo mismo. Un departamento a estrenar es una propiedad concreta; uno en pozo es una promesa. El que asume ese riesgo debería recibir una ventaja económica a cambio", indicó Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate.

Para Magnin, si no hay una diferencia de precio que justifique el riesgo, la compra en pozo pierde sentido. "Históricamente, el pozo cotizaba 20% menos que el a estrenar. Hoy, eso se revirtió. Un sinsentido", apuntó.

En qué prestar atención: los costos ocultos

Otro aspecto central es el de los costos ocultos. Para Magnin, el más importante es el riesgo asociado a la obra y a la evolución del mercado. "Hemos visto casos de compradores que terminaron pagando el doble por un monoambiente en pozo respecto de lo que valía terminado, por efectos de devaluaciones o ajustes mal calculados. Ese riesgo existe y debe tener una compensación clara", señaló.

Levrio, por su parte, remarcó que tanto en pozo como a estrenar hay costos adicionales. También pueden sumarse costos por conexiones, equipamiento o adecuaciones, aunque en los emprendimientos en obra hay más margen de negociación previa.

Para quien busca una propiedad para habitar, la elección entre pozo y a estrenar incluye otras variables. "Muchas desarrolladoras permiten personalizar la unidad: distribución, materiales, terminaciones. Eso es un diferencial, pero también implica esperar. El pozo requiere una planificación de tiempos más amplia y asumir la posibilidad de retrasos. En cambio, lo a estrenar está disponible de inmediato", explicó Levrio.

Precios promedios de los departamentos

En la actualidad, en CABA y zonas de alta demanda, los precios promedio son los siguientes:

• Dos ambientes en pozo: desde u$s120.000.
• Tres ambientes en pozo: desde u$s170.000.
• Dos ambientes a estrenar: entre u$s115.000 y u$s135.000.
• Tres ambientes a estrenar: entre u$s160.000 y u$s190.000.

"Siempre hay oportunidades por debajo, pero no suelen estar en las mejores ubicaciones ni con las mejores vistas", aclaró Levrio. En el mercado a estrenar, los precios también varían según zona y atributos, pero hoy se observan cotizaciones más contenidas.

El debate entre pozo y a estrenar no es nuevo, pero cobra renovado interés ante la suba de precios de las obras en curso, el reacomodamiento del mercado tras la caída de operaciones en desarrollos y el mayor stock de viviendas ya terminadas.

Levrio sostuvo que para aprovechar realmente las ventajas del pozo deben cumplirse varias condiciones. "Lo importante es que quien opte por el pozo reciba todos los beneficios de esa modalidad: mejor forma de pago, personalización y buena oferta de unidades. Si eso no está garantizado, lo más conveniente es evaluar unidades a estrenar, que hoy resultan competitivas en precio y sin los riesgos del proceso constructivo".

En este contexto, Magnin insistió en que el pozo debería ofrecer una ventaja tangible. "Si el comprador está pagando más por una promesa que por un inmueble ya listo, entonces el mercado está desalineado. El riesgo que se asume no está siendo compensado y eso desincentiva la inversión en obra. Esa es la principal alerta hoy para desarrolladores y compradores", concluyó.