¿Qué conviene comprar? La decisión entre elegir una propiedad a estrenar o en pozo

El costo de edificar en CABA superó los u$s1.300 por metro cuadrado, un valor que se triplica frente a los precios de 2020 y aumenta un 94% respecto a octubre del año anterior.

Los costos y el nuevo paradigma

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Empresarios Desarrollistas Urbanos (CEDU), confirmó que el panorama tradicional mutó en los últimos meses. "Tuvimos un periodo en el cual las propiedades a estrenar eran más baratas que comprar en pozo porque se encareció mucho el costo de construcción", señaló.

Esto se debió a un gran stock de unidades recién terminadas construidas con costos anteriores, que a la vez se agotó gracias a un intenso periodo de compraventa, impulsado en parte por la oferta de créditos hipotecarios.

Para el representante de la CEDU, la coyuntura revierte el escenario. Explicó: "Hoy, comprar en pozo de una cosa que recién inicia resulta atractivo. Los precios del producto terminado a estrenar se acomodaron al alza porque los dueños subieron los valores. El pozo mantiene la virtud de pagarse en cuotas mientras se construye y aprovechar el aumento de precio que naturalmente una cosa en construcción tiene a medida que la construcción avanza".

Comprar en pozo o a estrenar

Leandro Molina, country manager de Zonaprop, confirmó la particularidad del momento. "Hoy el valor de departamentos a estrenar es un 4,6% más económico que el de las unidades en pozo, un escenario inusual. La unidad a estrenar es una fuerte opción para los que pueden comprar en esta condición, con una ventaja histórica de ser más económica en el momento y ofrecer renta inmediata".

El pozo, no obstante, mantiene su valor como opción de acceso a la propiedad para quienes necesitan un plan de pagos a largo plazo.

A estrenar es más barato que en pozo, pero la brecha se acortó ahora porque los valores para edificar se están estabilizando y ya no suben con la inercia de hasta agosto

Matías Stul, de PKS Desarrollos, subraya que la conveniencia "depende directamente del perfil del comprador, su situación y sus planes futuros". Sin embargo, defiende la opción del pozo como generadora de capitalización.

"Hoy el pozo sigue ofreciendo la mejor relación entre precio y rentabilidad esperada, siempre que se elija bien al desarrollador y el momento de ingreso", afirmó Stul.

Estimó que el valor de compra en pozo se ubica entre un 20% y 30% por debajo del valor final de la unidad terminada, y la financiación durante la obra "genera una rentabilidad implícita que muchas veces supera el rendimiento de una inversión financiera tradicional en dólares".

El valor en los barrios

La diferencia de precios es notoria en la mayoría de los barrios, aunque con variaciones. Por ejemplo, en Núñez el metro cuadrado a estrenar cuesta u$s3.462, frente a los u$s4.042 del pozo. En Recoleta, la diferencia también es marcada: u$s3.435 a estrenar versus u$s3.888 en pozo.

Comparativa:

Según datos de mercado, hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo en las siguientes zonas (valores promedio de u$s/m2):

• Puerto Madero: a estrenar u$s6.662 / en pozo u$s6.607.
• Palermo: a estrenar u$s3.901 / en pozo u$s3-909.
• Núñez: a estrenar u$s3.462 / en pozo u$s4-042.
• Belgrano: a estrenar u$s3.703 / en pozo u$s3-772.
• Colegiales: a estrenar u$s3.416 / en pozo u$s3-539.
• Recoleta: a estrenar u$s3.435 / en pozo u$s3.888.
• San Telmo: a estrenar u$s2.692 / en pozo u$s3.047.
• Monserrat: a estrenar u$s3.186 / en pozo u$s3.202.
• San Nicolás: a estrenar u$s2.443 / en pozo u$s2.647.
• Parque Patricios: a estrenar u$s2.235 / en pozo u$s2.617.
• Mataderos: a estrenar u$s2.210 / en pozo u$s2.384.
• Monte Castro: a estrenar u$s2.233 / en pozo u$s2.432.
• San Cristóbal: a estrenar u$s2.146 / en pozo u$s2.359.

A futuro, Stul no percibe "una baja significativa en los valores en pozo". La clave, indica, "pasará más por la selección de ubicaciones, la calidad del producto y la flexibilidad en las condiciones de pago que por una baja en precios".