“Casas baratas”: así es el barrio porteño que nació hace 100 años para cumplir el sueño del techo propio
Cómo subsiste hoy una zona que por su tranquilidad se convirtió en un oasis en medio de la Ciudad.
Esquina de El Domador y Helguera, en Villa Santa Rita. Foto: San Román Propiedades.
Uno de los barrios porteños que nació con destino de viviendas para obreros y está en la parte noroeste de la ciudad de Buenos Aires es Villa Santa Rita, en la Comuna 11. Se trata de un trazado “chico” que se caracteriza por el diseño reticular, donde los pasajes con impronta europea y empedrados son protagonistas, y por ser el único barrio de CABA que no tiene plazas.
Son llamadas las Casas Baratas del barrio Nazca. La zona está delimitada por las calles Miranda, Avenida Álvarez Jonte, Condarco, Avenida Gaona y Joaquín V. González.
El mercado inmobiliario de esta parte de CABA que está próxima con Villa del Parque, Villa General Mitre y Floresta, mantiene el interés de familias que sobre todo valoran vivir en propiedades confortables.
Actualmente, estas propiedades se ofrecen a valores que parten de los u$s140.000 para las unidades que conservan su estado original y llegan hasta cerca de u$s300.000 para las que fueron refaccionadas. Hay alrededor de 15 casas en venta y prácticamente no existe oferta de alquiler, una particularidad que refleja el interés de quienes buscan vivir en un entorno residencial de baja densidad.
Las viviendas forman parte de una experiencia pionera de construcción de casas económicas en Buenos Aires. Aunque fueron concebidas para atender el déficit habitacional de los sectores populares, con el paso del tiempo se transformaron en un conjunto de valor histórico, arquitectónico y también inmobiliario. Su protección urbanística impide la construcción en altura dentro del perímetro de los pasajes, pero especialistas advierten que preservar no significa dejar las propiedades congeladas en el tiempo.
Cómo son las casas y por qué están protegidas
El conjunto de Villa Santa Rita, conocido también como barrio Nazca, fue construido en 1924 y fue el primero de los cinco barrios desarrollados por la Compañía de Construcciones Modernas. Contó originalmente con 476 viviendas.
“Su diseño urbano se caracteriza por las llamadas manzanas tallarín, una configuración que divide la manzana tradicional en cuatro tiras paralelas para aprovechar mejor el terreno”, dijo Castiglioni. Las casas fueron construidas de manera apareada, con cinco habitaciones, cocina y baño en planta baja.
Las unidades se organizaron para favorecer la iluminación y la ventilación cruzada. Los patios delanteros y traseros, junto con los espacios libres entre las viviendas, permitían mejorar las condiciones de habitabilidad en lotes de dimensiones reducidas.
Según los datos aportados por Román Paikin, titular de San Román Propiedades, los terrenos tienen medidas similares y las viviendas cuentan con aproximadamente 92 m2 de superficie de lote y unos 140 m2 cubiertos distribuidos en dos plantas. En general, se trata de casas de cuatro o cinco ambientes.
Dentro del perímetro de los pasajes, la normativa urbanística establece una protección específica. El área está clasificada como Urbanización Determinada U3, una categoría destinada a preservar conjuntos urbanos con características diferenciales y que regula los usos, la ocupación, la subdivisión del suelo y la configuración edilicia.
Cuánto cuestan y quiénes las buscan
La oferta inmobiliaria es limitada. Paikin estimó que actualmente hay alrededor de 15 casas en venta y que no existe una oferta significativa de alquileres. Los precios dependen principalmente del estado de conservación y del nivel de las reformas realizadas.
- Casas en estado original: desde aproximadamente u$s140.000.
- Casas refaccionadas: hasta cerca de u$s300.000.
- Superficie de lote: alrededor de 92 m2.
- Superficie cubierta: aproximadamente 140 m2.
- Tipología: cuatro o cinco ambientes, distribuidos en dos plantas.
- En los pasajes de Villa Santa Rita, según relevamientos de Argenprop, Zonaprop y Cabaprop. La oferta es mayor que hace aproximadamente dos años, aunque todavía no se encuentran propiedades en alquiler dentro de este conjunto histórico.
Los valores varían de acuerdo con el estado de conservación, las reformas realizadas y la superficie de cada unidad. Entre los ejemplos relevados a través de distintos portales como Cabaprop, figuran una propiedad en el pasaje El Litoral al 3100, de 107 m2, publicada a US$150.000; otra en El Ñandú al 3100, de 114 m2, ofrecida a US$210.000; y una unidad en el pasaje El Delta al 3100, de 160 m2, cuyo valor alcanza los US$269.900.
También se encuentran propiedades en Helguera al 1900, de 191 m2, por US$229.000; Juan Agustín García al 3100, de 130 m2, por US$240.000, entre otras.
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